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Silverstein erholt sich: Dark Horse könnte World Trade Center gewinnen

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Kurz vor 22 Uhr. Am 25. Januar überquerte Larry Silverstein, der 69-jährige, rothaarige Immobilienentwickler, die East 57th Street in der Nähe der Madison Avenue, als er von einer 1997er Ford-Limousine überfahren wurde. Sein Becken gebrochen, wurde er ins New York University Medical Center gebracht. Wie Herr Silverstein später seiner Tochter erzählte, war der Unfall ein schlimmer Bruch zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt: Er war einer von drei Bietern im Rennen um einen 99-jährigen Pachtvertrag für das World Trade Center. Herr Silverstein musste sein Angebot am 31. Januar dem derzeitigen Eigentümer des Trade Centers, der Hafenbehörde von New York und New Jersey, unterbreiten.

In den nächsten Tagen stellten sich Geschäftspartner, Berater und Akolythen auf Stühlen entlang des Flurs vor dem Krankenzimmer von Herrn Silverstein auf, während die letzten Details des Angebots ausgearbeitet wurden. Nur fünf Tage nach seinem Tod gab Mr. Silverstein in der New York Post eine unverblümte Erklärung ab: Wir haben Lust auf das World Trade Center, den Preis aller Preise.

Nur wenige gaben Herrn Silverstein eine große Chance, den größten Immobiliendeal in der Geschichte New Yorks abzuschließen. Von den drei Finalisten der Hafenbehörde sei er das dunkle Pferd, sagte Michael Cohen, Geschäftsführer der Immobilienmaklerfirma GVA Williams. Die herkömmliche Weisheit schien sich erst zu bestätigen, als die Angebote entsiegelt wurden und der Vornado Realty Trust die Konkurrenz mit einem Angebot von 3,25 Milliarden US-Dollar – 600 Millionen US-Dollar mehr, als Mr. Silverstein geboten hatte – wegblies.

Da zeigte Mr. Silverstein, warum er durch Booms und Pleite seinen Ruf als einer der klügsten Immobilien-Köpfe der Stadt bewahrt hat. Er wischte sich ab und machte weiter und erhöhte sein Gebot auf nur 30 Millionen Dollar weniger als das von Vornado. Er wartete still, als die Verhandlungen zwischen dem Vorstand der Hafenbehörde und dem Vorsitzenden von Vornado, Steven Roth, scheiterten. Dann trat er in die Bresche.

Jetzt ist Mr. Silverstein an der Reihe, und dieses Mal verlaufen die Verhandlungen nach Angaben der Personen, die den Prozess verfolgen, viel reibungsloser. Als er gebeten wurde, sein Angebot zu kommentieren, sagte Mr. Silverstein: Es gibt nichts Vergleichbares mit dem World Trade Center. Es ist einzigartig in Größe, Lage, Bekanntheit und Sichtbarkeit. Es war mein Traum. Noch Ende März sagten viele voraus, dass Herr Silverstein den Deal nicht abschließen kann und dass der Komplex an den drittplatzierten Bieter gehen würde, eine Partnerschaft zwischen Mortimer Zuckermans Boston Properties und Brookfield Financial Properties. Inzwischen besteht jedoch ein wachsender Konsens, dass Mr. Silverstein wird seinen Preis gewinnen.

Andererseits ist bei der auf den Kopf gestellten Auktion der Hafenbehörde bisher kaum etwas so gelaufen, wie es vorhergesagt wurde. Obwohl Mr. Silversteins persönlicher Stil darin besteht, zu schmeicheln und zu bezaubern, sagen die Leute, die mit ihm zu tun haben, er kann genauso hart verhandeln wie Mr. Roth. Du denkst, du bist fertig, erinnerte sich ein verletzter Überlebender einer Verhandlung mit ihm. Du bist nie fertig.

Lewis Eisenberg, der Vorsitzende der Hafenbehörde, sagte, er bezweifle, dass der Deal bis zum 5. April, der nächsten geplanten Sitzung des Verwaltungsrats der Behörde, abgeschlossen werden würde. Trotzdem, sagte er, laufe alles gut. Herr Eisenberg hat Grund zur Freude: Herr Silverstein hat sich nach Angaben der Prozessbeteiligten bereit erklärt, den Mietvertrag, gegen den Vornado gescheitert ist, zu akzeptieren. Vornado, ein börsennotiertes Unternehmen, wünschte einen kürzeren Mietvertrag, um weniger Schulden in der Bilanz auszuweisen (kein Problem für Herrn Silversteins Privatunternehmen), und versicherte auch, dass Vornado nicht am Haken wäre, wenn, wie erwartet, die Die Stadt verklagt den Bauträger dazu, jährlich fast 100 Millionen US-Dollar an Grundsteuern auf das Grundstück zu erheben.

Die Verbündeten von Herrn Silverstein führen die relative Freundlichkeit auf sein jahrelanges freundschaftliches Zusammenleben mit der Port Authority zurück, die sein Vermieter im 7 World Trade Center ist, einem Bürogebäude, das er Ende der 1980er Jahre auf dem Land der Port Authority entwickelt hat. Als die Zwillingstürme am Freitag, dem 26. Februar 1993, bombardiert wurden, erinnerte sich der ehemalige Finanzchef der Hafenbehörde, Barry Weintrob, hatte Silverstein den Mitarbeitern der Hafenbehörde sofort freien Platz in seinem Gebäude angeboten. Am Montag sei das Personal wieder an die Arbeit gegangen, sagte er.

Es kann auch nicht schaden, dass Mr. Silverstein, wenn er am Verhandlungstisch sitzt, auf der anderen Seite einige bekannte Gesichter sieht – Ben Needell zum Beispiel. Mr. Needell, Anwalt bei Skadden, Arps, Slate, Meagher und Flom, ist einer der Anwälte, die den Deal für die Hafenbehörde verhandeln. Normalerweise ist er der Anwalt von Mr. Silverstein. Alles, was ich Ihnen sagen kann, ist, Larry ist ein großartiger Kerl, sagte Mr. Needell.

Eine weitere ständige Präsenz in den Verhandlungen ist Tim Ryan, ein leitender Angestellter bei J.P. Morgan Chase, der die Hafenbehörde beim Verkauf berät. Eine Abteilung von J.P. Morgan Chase besitzt auch das alte Equitable Building am 120 Broadway, das von Herrn Silverstein verwaltet wird und eine Kaufoption für 200 Millionen US-Dollar hält.

Herr Silverstein ist auch ein Freund von Gouverneur George Pataki, der die Hälfte des Vorstands der Behörde ernennt, und anderen Republikanern in Albany. Mr. Silverstein gab dem Wahlkampfkomitee des Gouverneurs im vergangenen November 15.000 US-Dollar, als die Ausschreibung für das Trade Center heiß wurde. Herr Silverstein gab dem G.O.P. des Senats 35.000 US-Dollar. und dem Mehrheitsführer Joseph Bruno letztes Jahr.

Eine verworrene Welt

Solche Beziehungen sind in der inzestuösen Welt der Immobilien in Manhattan selbstverständlich. Aber als sich der Deal mit dem World Trade Center entfaltete, hat er eine bemerkenswerte Ansammlung von New Yorks juristischer, entwicklungspolitischer und politischer Elite zusammengebracht. Da ist Mr. Roth, Manhattans größter gewerblicher Vermieter; Mr. Zuckerman, der Besitzer der Daily News; John Zuccotti, der stellvertretende Bürgermeister wurde zum Entwickler und leitet jetzt Brookfield. Howard Milstein, der Immobilien-Spross (vormals vertreten durch Herrn Zuccotti), berät den Vorstand der Hafenbehörde, wo Herr Eisenberg, ein Immobilieninvestor, dem Vorstandsmitglied Peter Kalikow, einem Entwickler und ehemaligen Eigentümer der New York Post, der auch Patakis Wahl zum neuen Leiter der Metropolitan Transportation Authority ist. Der eine oder andere Bauträger, der sich um die Miete des World Trade Centers bewirbt, beschäftigt fast jeden der besten Immobilienanwälte der Stadt. Und bisher hat es Mr. Silverstein geschafft, sie alle auszumanövrieren.

Und er manövriert weiter. Wie das Wall Street Journal am 28. März berichtete, hat Herr Silverstein einen Partner, den Immobilieninvestor Lloyd Goldman, übernommen. Eine Quelle in der Nähe von Herrn Goldman sagt, dass er einen erheblichen Teil der ungefähr 150 Millionen US-Dollar beitragen wird, die Mr. Silverstein aufbringen muss, um die Finanzierung für eine Anzahlung von 800 Millionen US-Dollar sicherzustellen; GMAC leiht Mr. Silversteins Gruppe den Rest. (Der Rest der 3,22 Milliarden US-Dollar würde über 99 Jahre Zahlungen verteilt.)

Herr Goldman wird als Partner von Herrn Silverstein bei der Transaktion zu Westfield America Inc., einem börsennotierten Entwickler von Einkaufszentren, der das unterirdische Einkaufszentrum des Zentrums wünscht, wechseln. Mr. Silverstein soll nach noch mehr Investoren suchen; Eine Immobilienquelle sagte, es wäre nicht verwunderlich, wenn Silverstein nach Abschluss des Deals kein eigenes Geld in den Kauf des World Trade Centers investiert.

Andererseits hat niemand jemals die Fähigkeit von Herrn Silverstein in Frage gestellt, Geschäfte zu machen. Seit die Hafenbehörde ihre Finalistenliste für das Trade Center veröffentlichte, galt er allein deshalb als Außenseiter, weil ihm das Geld und die organisatorische Kraft seiner Konkurrenten fehlten. Das Geld, das er kurz vor der Sicherung steht. Nun stellt sich für viele die Frage: Wenn er seinen Preis gewinnt, was macht er damit?

Es gibt auch Fragen zur langfristigen. Wer das Trade Center gewinnt, kann laut einer Analyse des Cashflows des Komplexes des Magazins Grid für einige Zeit mit einem relativ kümmerlichen Cashflow rechnen, bis die langfristigen Mietverträge auslaufen. Das bedeutet, dass jeder, der den Komplex kauft, jahrelang darin verweilt, bevor er einen Gewinn sieht.

Risikofaktor

Aber Mr. Silverstein hat sich nie von Risiken furchtbar abschrecken lassen. Er begann in den 1950er Jahren, gerade von der New York University, und arbeitete für die Maklerfirma seines Vaters. Das wahre Geld, das wurde ihm bald klar, bestand darin, Gebäude zu besitzen, nicht sie zu mieten.

Er besuchte nachts die juristische Fakultät von New York, wo er sich mit einem anderen jungen Ankömmling, Bernie Mendik, anfreundete. Herr Silverstein holte seinen Freund in den Familienbetrieb, stellte ihn seiner Schwester vor und bald heiratete Herr Mendik in die Familie ein.

Sie kauften ein Gebäude in der 305 East 47th Street von den legendären Partnern Harry Helmsley und Larry Wien. Die Herren Silverstein und Mendik kamen, um sich nach Helmsley und Wien zu modellieren, studierten und imitierten die Art und Weise, wie sie Pools vieler kleiner Investoren nutzten, um große Käufe zu finanzieren.

Die Geschäfte liefen gut, aber in den späten 1970er Jahren ließen sich Herr Mendik und die Schwester von Herrn Silverstein scheiden, und Herr Silverstein und Herr Mendik trennten sich bald. Sie stellten einen anderen jungen Entwickler ein, der sich gerade seinen Namen machte, Jerry Speyer, um bei der Aufteilung der Vermögenswerte zu helfen.

In den 1980er Jahren bildeten Herr Speyer, Herr Mendik und Herr Silverstein den Kern eines Entwicklerkaders, der Büros kaufte und baute, um dem Boom der Koch-Ära gerecht zu werden. Sie waren hart umkämpft und versuchten den anderen mit immer ehrgeizigeren Deals zu übertreffen. Um Geld ging es nicht wirklich, sagte Mendik zu Tom Schachtman, dem Autor von Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Es war nur eine Möglichkeit, Punkte zu halten.

Mr. Silverstein erzielte während des Booms der 1980er Jahre viele Punkte. Er besaß 13 Gebäude, die 10 Millionen Quadratfuß Bürofläche in Manhattan umfassten; er ging eine lukrative Finanzpartnerschaft mit J.P. Morgan ein; und er unterhielt auf seiner Yacht und wurde zusammen mit seiner Frau Klara ein produktiver Spendensammler für jüdische Wohltätigkeitsorganisationen. Währenddessen behielt Herr Silverstein ein hohes öffentliches Profil und war mehrere Jahre Vorsitzender des Real Estate Board von New York und half dabei, die Organisation von einer besonnenen Netzwerkgruppe in eine politische Kraft zu verwandeln. Und er half mit, ein neues Immobilieninstitut an der New York University zu stiften. Herr Silverstein unterrichtet dort jedes Semester einen Kurs; seine Vorträge sind immer nur Stehplätze.

Es ist sokratisch, sagte Ken Patton, ein ehemaliger Präsident des Real Estate Board, der den Larry- und Klara-Silverstein-Lehrstuhl des Instituts innehat. In einer typischen Vorlesung, sagte er, wird Mr. Silverstein ein Dilemma vorstellen – einen schwierigen Mietvertrag oder eine schwierige Zoneneinteilung – und die Studenten bitten, sich daraus herauszuarbeiten.

Mr. Silverstein musste sich aus seinem eigenen Anteil an echten Jams herausarbeiten. 1981 kündigte er ein ehrgeiziges Wagnis an, das 7 World Trade Center zu bauen, einen zwei Millionen Quadratmeter großen Büroturm in der Vesey Street, zwischen West Broadway und Washington Street, ohne dass ein Mieter ansteht, um das Gebäude zu mieten. 1986 wurde in einer ganzseitigen Zeitungsanzeige, die den kleinen Mr. Silverstein als Footballspieler beim Überqueren der Endzone darstellte, die Identität des Mieters enthüllt. Es war auch ein großes – die Investmentbank Drexel Burnham Lambert.

Aber Mr. Silversteins Glück änderte sich, als Drexel unter einer Last von Skandalen und Forderungsausfällen zusammenbrach. Das Seven World Trade Center blieb zu fast 90 Prozent leer. Mr. Silverstein fand schließlich eine andere Maklerfirma, Salomon Brothers, um die Räumlichkeiten zu pachten, musste jedoch so viel bezahlen, um das Gebäude umzubauen, dass der Pensionsfonds, dem die Hypothek gehörte, für einen großen Teil seines Gewinns um zusätzliches Geld gebeten wurde .

Die Liquiditätskrise traf bald auch andere Teile seiner Bestände. Ein Einkaufszentrum in der 34th Street wurde aufgegeben. Eine Wohnsiedlung in der 42nd Street und 12th Avenue wurde auf Eis gelegt und der Besitz von 120 Broadway wurde an seinen Kreditgeber J.P. Morgan übergeben. Da sich die Firma von Herrn Silverstein in Privatbesitz befindet, weiß niemand außerhalb des Unternehmens, wie schwer er verletzt wurde. Aber Immobilienquellen sagen, dass Herr Silverstein gezwungen war, viele seiner Gebäude an seine Kreditgeber zu übergeben, um sie zu verwalten.

1998 war Mr. Silverstein jedoch wieder im Akquisitionsspiel. Er kaufte ein Bürogebäude am 140 Broadway von Leona Helmsley. Das jahrelang gescheiterte Projekt der 42nd Street im äußersten Westen wurde endlich fertig.

In der Zwischenzeit begann Mr. Silverstein damit, einen Sohn, Roger, und eine Tochter, Lisa, vorzubereiten, um eines Tages das Unternehmen zu übernehmen. Frau Silverstein war kürzlich Gegenstand einer langen New York Times-Geschichte über Entwicklertöchter, in der sie zum ersten Mal die Geschichte von Herrn Silversteins Autounfall erzählte. Übernehme ich mehr Verantwortung von ihm? Ja, sagte sie.

Trotzdem sagen Leute, die ihn gesehen haben, dass Mr. Silverstein immer noch munter ist und sich gut von seinem Unfall erholt. Larry ist ein junger 69-Jähriger, sagte James Kuhn, leitender Angestellter bei der Immobilienmaklerfirma Newmark and Company.

In den letzten zehn Jahren sah Mr. Silverstein zu, wie Mr. Speyer das Rockefeller Center und das Chrysler Building kaufte und Mr. Mendik sein Unternehmen für 656 Millionen Dollar verkaufte – ironischerweise an Steve Roth.

Jetzt ist er an der Reihe. Wenn Larry es versteht, sagte ein Mann, der sowohl Mr. Silverstein als auch Mr. Mendik kennt, über den Deal mit dem World Trade Center, Bernie wird nicht in der Lage sein, in den Spiegel zu schauen.

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