Haupt Immobilien Wenn weniger mehr ist (viel mehr): Brooklyn Brownstones gehen in Eigentumswohnungen, aber sie werden nicht billig

Wenn weniger mehr ist (viel mehr): Brooklyn Brownstones gehen in Eigentumswohnungen, aber sie werden nicht billig

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Die Küche, mit dem Wohnzimmer im Hintergrund, bei 117 First Place in Carroll Gardens. (Stefano Ukmar/STADT)



Ideal gelegen an einem zeitlosen und ruhigenVon Bäumen gesäumten Straße bietet dieses Stadthaus aus den 1930er Jahren einen unverwechselbaren Ort, an dem Sie sich zu Hause fühlen können, und sorgte für den Eintrag für den 117 First Place in Carroll Gardens, der in der ersten Januarwoche debütierte. Die beigefügten Fotos hoben die elegante Treppe des Hauses, seine Holzböden und luftigen Decken hervor – all die begehrten Markenzeichen von Brownstone Brooklyn, mit dem entsprechenden Preisschild. Ein Detail hätte allerdings noch vor wenigen Jahren Käufer überrascht: Die Listung war nur für die obersten beiden Stockwerke vorgesehen.

Natürlich erwartet niemand, dass er 2 Millionen Dollar kauft ganz Stadthaus in Carroll Gardens mehr. In diesem Fall reichte es jedoch nicht einmal aus, um diese beiden Stockwerke zu sichern – schnell kam es zu einem Bieterkrieg und das Anwesen wurde einige Wochen später für 2,17 Millionen US-Dollar unter Vertrag genommen. Um fair zu sein, blicken diese Etagen auf eine der begehrtesten Straßen in einem der begehrtesten Viertel des Bezirks (und einem der begehrtesten Schulbezirke). Sie umfassen auch drei Schlafzimmer, 2,5 Bäder und eine Dachterrasse – ein großzügiges Stück, wenn nicht sogar das gesamte Stadthaus-Ideal, in all seiner zweistöckigen, mit Taschentüren versehenen, formellen Esszimmer-, Winkel-und-verwinkelten Pracht , dieser Überfluss an Platz, der in einer platzhungrigen Stadt wie New York viel von der Anziehungskraft eines Stadthauses ausmacht. 117 Erster Platz, wo ein kürzlicher Verkauf von Eigentumswohnungen 2 Millionen Dollar überstieg. (Stefano Ukmar/STADT)








Aber Brooklyn ist nicht mehr nur das Outer-Borough-Outlet für Manhattaner, die mehr Platz suchen, sondern ein eigenständiges Reiseziel, und die Flächen in vielen Vierteln haben ebenfalls Manhattan-ähnliche Prämien und Preise erreicht. Dennoch behält die Stadthausidylle ihren Glanz – wie die Transaktion mit 117 unterstreicht – ob man das gesamte Gebäude tatsächlich besitzt oder nicht.

Es gibt viele Leute, die in einem Brownstone leben wollen, aber sie können es sich nicht leisten oder wollen sich nicht mit der ganzen Sache auseinandersetzen, erklärte Terry Naini von Town Residential, der die Liste für das 117 First hatte duplex, das sich dadurch auszeichnete, dass es eines der größeren Segmente war.

Jede große Wohnung in einem Brownstone neigt dazu, mit einem Aufschlag verkauft zu werden, sagte Frau Naini; Letztes Jahr verkaufte sie eine 1.900 Quadratmeter große Eigentumswohnung im 277 President für 2,4 Millionen US-Dollar. Käufer fragen wirklich nach Brownstone-Einheiten und es gibt nicht viele größere.

Natürlich ist die aktuelle Mode des Co-oping und Con-con-ting von Townhouses nur ein Echo der früheren Begeisterung in Manhattan, die während des Immobilienbooms der 80er Jahre ihre Blütezeit erlebte und dies bei aller Konkurrenz durch Neubauten verdeutlichte , zogen viele Käufer eine Wohnung in einem anmutigen Brownstone einem schmucklosen Karton vor. Viele tun es immer noch: Eine geräumige Genossenschaft mit zwei Schlafzimmern in einem Stadthaus im Gramercy Park South 13 beispielsweise verlangt derzeit 4,5 Millionen US-Dollar, einschließlich eines begehrten Schlüssels für den Park. In Brooklyn, wo Neubauten rar sind und das Durchhaltevermögen von Stadthäusern reichlich veranschaulicht wird, ist die Nachfrage nach solchen Einheiten jedoch so groß, dass sie selten auf Nachfrage verkaufen, geschweige denn darunter.

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Eine stark befahrene, vierspurige Durchgangsstraße begrenztVon Straßen mit vinylverkleideten Arbeiterhäusern ist die Bushwick Avenue nicht gerade die idyllische Umgebung, die sich die Leute vorstellen, wenn sie die Worte Brownstone Brooklyn hören, aber sie hat Stadthäuser, und für diejenigen, die diese schwer fassbare 1-Millionen-Dollar-Marke suchen, ist sie in vielerlei Hinsicht der Fall der harte Stopp des Brownstone-Traums in Brooklyn. Es gibt angrenzende Reihenhäuser in noch nicht gentrifizierten Vierteln, aber wie der Corcoran-Makler Mark Martov feststellte, werden die Häuser der Arbeiterklasse wahrscheinlich nicht mit den freiliegenden Ziegeln und den altmodischen Kaminsimsen seiner Auflistung in 1090 Bushwick ausgestattet sein. geschweige denn Innenläden oder Deckenmedaillons. 1090 Bushwick Avenue (Immobilienhai)



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Und obwohl 1090 diese und viele andere fantasievolle viktorianische Akzente fehlen, die Käufer ein paar Blocks weiter westlich finden könnten, wie der eingelegte Parkettboden in einem Stadthaus in der Hancock Street, das Mr. Martov gerade verkauft hat, stellte er fest, dass Bed-Stuy jetzt ernsthaftes Geld war.

Und so ließ der Besitzer von 1090, O&B Properties, das Gebäude in zwei Maisonetten von etwa 1.000 Quadratmetern umbauen, jede mit frischer Mechanik und eleganten neuen Küchen, die er als Eigentumswohnungen verkaufen wollte. Als wir es besuchten, war es nach mehreren Bietergefechten für 1,07 Millionen US-Dollar unter Vertrag, wobei sich der Käufer für einen traditionelleren Weg entschied, eine Einheit zu vermieten und in der anderen zu wohnen.

Bed-Stuy ist sehr teuer geworden und ich denke, viele Kunden haben das Gefühl, dass sie das Boot verpasst haben, indem sie vor zwei Jahren keinen Brownstone gekauft haben, sagte mir der Brooklyn-Entwickler Avi Tarshish am Telefon, weshalb er, sagte er, geschnappt habe Dutzende, bevor die Preise in die Höhe schossen. Dies ist eines der Dinge, die mich dazu veranlasst haben, im Moment 102 Immobilien in Bed-Stuy zu besitzen, darunter ein Stadthaus in Lexington und Bedford, das in Eigentumswohnungen umgewandelt wird.Jeder möchte einen Brownstone besitzen.

Obwohl ein Brownstone der Heilige Gral bleibt, zögern einige Käufer, ein ganzes Haus zu erhalten, insbesondere diejenigen, die an die Annehmlichkeiten eines Full-Service-Gebäudes in Manhattan gewöhnt sind. Dies könnte der Grund sein, warum Eigentumswohnungen viel schneller verkauft werden als Einfamilienhäuser, sagte Douglas Elliman-Makler Alex Maroni, der eine Reihe solcher Transaktionen abgewickelt hat, darunter 420 Franklin, eine Stadthaus-Wohnung mit vier Einheiten in Bed-Stuy, deren Erdgeschoss zwei -Schlafzimmer-Maisonette brachte letzten Sommer 859.000 Dollar ein. (Das Haus war 2012 insgesamt für 545.000 US-Dollar verkauft worden.)

Zum Beispiel in Park Place 181, dem Eintrag von Mr. Maroni in Prospect Heights, wo zwei der drei Einheiten fast vor ihrer Markteinführung unter Vertrag standen, sagte er, er habe nicht einmal Zeit, Bilder hochzuladen. Eine der vertraglich vereinbarten Einheiten verlangt 2,75 Millionen US-Dollar; Als das gesamte Gebäude, unrenoviert, letztes Jahr für 2,99 Millionen US-Dollar gelistet war, gab es keine Abnehmer.

Tatsächlich ist die Idee, ein elegantes Wrack in einem heruntergekommenen Viertel zu besiegen, etwas, das Manhattan-Transplantationen nicht mehr so ​​​​reizt wie früher. Sie wollen nicht den Park Slope von vor 30 Jahren; sie wollen die Park Slope von heute, die märchenhafte Szene mit Kirschblüten und vorbeifahrenden Kindern auf Rollern, wie es ein Makler ausdrückte.

*** Ein Interieur in der Franklin Avenue 420 in Bed-Stuy.

Als Brooke Safford, eine Maklerin beiCorcoran, die letztes Jahr die Wohnung im zweiten Stock in der MacDonough Street 76, östlich der Tompkins Avenue in Bed-Stuy, gelistet hatte, riet den Eigentümern, 599.000 US-Dollar zu verlangen, ein ehrgeiziger Preis für die Gegend, da die Wohnung etwas weniger als 800 Quadratmeter groß war Füße und hatte nur ein Badezimmer. Aber nachdem es in einem Bieterkrieg für 625.000 US-Dollar oder 810 US-Dollar pro Quadratfuß verkauft wurde, wurde sie von Anrufen von Entwicklern heimgesucht, die an ähnlichen Konvertierungen interessiert waren.

Für Bauherren ist die Attraktivität von Stadthausumbauten einfach, insbesondere in denkmalgeschützten Vierteln, in denen es schwierig ist, Grundstücke für Neubauten zu finden und die örtlichen Bauordnungsgesetze oft sowieso alles ausschließen, was höher als ein Stadthaus ist. (Zeigen Sie mir viel in Park Slope, wo Sie ein dreistöckiges Gebäude errichten können! forderte ein Makler auf, als er nach dem Mangel an Eigentumswohnungen in der Nachbarschaft gefragt wurde. Zeigen Sie mir das!) 420 Franklin in Bed-Stuy, wo im letzten Sommer eine Maisonette im Erdgeschoss für 859.000 Dollar verkauft wurde.






Ein Makler stellte auch fest, dass sie auch ideale Projekte für kleinere Entwickler sind, die höhere Margen verlangen als die Rendite von Stadthäusern umzudrehen, aber nicht über das erforderliche Kapital für den Neubau verfügen.

Und während ein Großteil der Manhattan-Käufer nach gläsernen Hochhäusern lechzt, gelten Brooklyns Townhouse-Eigentumswohnungen zumindest vorerst als oder sogar begehrenswerter als Neubauten. Wer zieht schließlich nach Park Slope, um an der reizlosen Fourth Avenue zu wohnen?

Wenn die Leute nach Park Slope ziehen, wollen sie in einem Brownstone an einer von Bäumen gesäumten Straße sein, sagte Jody Kriss, eine Mitbegründerin von East River Properties, die für solche Umbauten bekannt sind, darunter 364 Union Street in Park Slope und die bevorstehende 432 Tenth Street.

Ich kann eine begehbare Wohnung im fünften Stock in Park Slope für mehr verkaufen als ein Luxusgebäude in der Fourth Avenue, das über ein Fitnessstudio und einen Portier verfügt, sagte Mr. Kriss. Er fügte hinzu, dass solche Einheiten auch durch niedrige übliche Gebühren attraktiv seien, da sie normalerweise im Bereich der niedrigen Hundert für grundlegende Wartungsdienste liegen und nicht für die niedrigen Tausend in mit Einrichtungen ausgestatteten Türstehergebäuden.

Herr Kriss sagte, dass solche Umbauten am besten für Immobilien funktionieren, die wahrscheinlich keine Käufer anziehen, die bereit sind, 6 Millionen US-Dollar oder mehr auszugeben. Wenn es Leute gibt, die mehr als fünf Familien zusammen ausgeben wollen, macht es keinen Sinn mehr.

Aus diesem Grund ziehen sich solche Umbauten am häufigsten in aufstrebenden Vierteln nieder und nehmen ab, wenn die Preise für Einfamilien-Reihenhäuser über 7 Millionen US-Dollar oder 8 Millionen US-Dollar steigen, wie sie es in Orten wie Brooklyn Heights und Cobble Hill haben. Nämlich: Die meisten Stadthaus-Genossenschaften und Eigentumswohnungen in Manhattan stammen aus den 1980er und 1990er Jahren, als die Preise hoch genug gestiegen waren, um die Nachfrage zu stimulieren, aber bevor sie so hoch stiegen, dass eine Teilung als solide Entwicklungsstrategie ausgeschlossen wurde.

Ob die Preise in begehrten Quartieren auch weiterhin so rasant steigen werden, ist natürlich unklar, und bei kleineren Gebäuden kann es kompliziert werden: In winzigen Eigentumswohnungen und Genossenschaften kann es schwierig werden, eine Finanzierung zu bekommen , wobei viele Banken zögern, für Immobilien mit nur wenigen Einheiten Kredite zu vergeben. Und ein toter oder schwieriger Nachbar könnte eine dringend benötigte Dach- oder Kesselreparatur verhindern, ganz zu schweigen von dem Potenzial für wirklich bittere Debatten über die Flurdekoration, die vielen größeren Genossenschaftsvorstandsmitgliedern gut bekannt ist. 364 Union Street, ein Projekt von East River Properties in Carroll Gardens, das die lokale Nachfrage nach Einheiten mit drei Schlafzimmern bediente.



Dennoch sagen Broker, dass die Nachfrage nach solchen Einheiten wahrscheinlich nur zunehmen wird, obwohl die Preise möglicherweise nicht entsprechend steigen. Das Duplex auf dem 117 First Place zum Beispiel ist kaum der Einzige, der die 2 Millionen Dollar Marke überschreitet; Erst diese Woche kam ein 1.555 Quadratmeter großes Drei-Zimmer-Haus in der Bergen Street 147 in Boerum Hill für 2,095 Millionen US-Dollar oder 1.347 pro Quadratfuß auf den Markt. Es wird wahrscheinlich das oder mehr bringen, obwohl Makler sagen, dass der Pool viel seltener wird, wenn die Preise über die 2-Millionen-Dollar-Marke steigen, insbesondere weil die meisten Häuser in Brooklyn mit Ausnahme von Bauträgern und Flippern als Hauptwohnsitz genutzt werden sollen. nicht pieds-à-terre der Ultrareichen.

Die meisten Manhattaner beginnen ihre Suche nach Schulen, aber viele von ihnen stellen fest, dass sie aus den Bezirken, in denen sie kaufen möchten, nicht bewertet wurden, selbst wenn es um zwei Schlafzimmer geht, sagte die Compass-Maklerin Gabriele Sewtz. Und wenn drei Schlafzimmer so knapp sind, dass sie 1,8 Millionen Dollar oder 1,9 Millionen Dollar erreichen, sagen viele Leute: 'Nun, wenn ich so viel ausgebe, möchte ich einen Garten, ich möchte grillen können.'

Dennoch wurde ein Großteil der idyllischen Anziehungskraft Brooklyns in den letzten Jahren durch Anleihen von dieser überfüllten Insel auf der anderen Seite des Flusses aufpoliert: Die öffentlichen Schulen in Sterling und das Barney's, die hervorragenden Kaffee- und Restaurants, die nicht zu reservieren sind, also vielleicht ihre Bewohner lernen, sich auch an das Wohnen in Wohnungen anzupassen – das wohl markanteste Merkmal Manhattans –.

Und für diejenigen, die es nicht wollen? Sie blicken bereits über diese schönen Brahmanenviertel, in denen 12-Fuß-Decken und Mahagoni vorherrschen, zu historischen Enklaven der Arbeiterklasse wie Windsor Terrace und Kensington, wo immer noch für 1,5 Millionen Dollar ein Haus gekauft werden kann, auch wenn es mit Holz oder Ziegeln verkleidet ist oder – Schrecken des Grauens – Vinyl.

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