Eric Fischer hat jahrzehntelange Daten zu SF-Immobilienpreisen aufgedeckt.(Foto: Jared Erondu/Unsplash) Ich weiß nichts über Eric Fischer, außer dass er ein verdammter Held ist.
Ähnlich wie alle anderen, die kürzlich versucht haben, in San Francisco zu leben , Fischer interessiert sich sehr für Wohnkosten. Im Gegensatz zu allen anderen dieser Personen beschloss Fischer jedoch, zu diesem Gespräch beizutragen, indem er die Tiefe der modernen historischen Daten über sie verdoppelte.
Bis jetzt gingen die am häufigsten zitierten Informationen über die Immobilienpreise in SF bis ins Jahr 1979 zurück, als die Stadt anfing, die durchschnittliche Miete von Zwei-Zimmer-Wohnungen zu verfolgen, die an einem Sonntag im Jahr im San Francisco Chronicle inseriert wurden.
Unglücklicherweise für diese Daten ist 1979 auch das Jahr, in dem die Bürgermeisterin von San Francisco, Dianne Feinstein, eine Mietpreisbremse, die in Mietpreisbremse übergegangen ist . Wenn Sie über die Vorzüge der Mietpreisbremse streiten wollen – und in den wenigen US-Städten, die mit schnell steigenden Immobilienpreisen konfrontiert sind, wer tut das nicht? — Ihre Argumente auf beiden Seiten werden ohne Informationen über die Situation nicht sehr nützlich sein Vor Mietpreisbremse, damit Sie etwas vergleichen können.
So fand Fischer die Daten der Vormietkontrolle. Er selbst gesammelt …indem Sie viele, viele Stunden damit verbringen, alte Bilddateien und Mikrofilme des San Francisco Chronicle durchzusehen. 
Mikroform-Lesegeräte.(Foto: Tom Rolfe/Wikimedia Commons)
Fischer spricht viel über seine Methodik in seinem ausgezeichneten Beitrag zu diesem Projekt , erschienen am Samstag. Hier ist die kurze Zusammenfassung: Seine Methodik ist nicht perfekt, aber sie ist solide und ich sehe keine großartigen Möglichkeiten, sie zu verbessern.
Anstatt weiter darauf einzugehen, existiert dieser Blogbeitrag, um betonen noch einmal, was seine neuen Daten enthüllt haben : dieses Diagramm. 
Mietpreise.(Foto: Eric Fischer)
Das, meine Freunde, sind 70 Jahre Immobilienpreise in San Francisco. Es gibt einige Höhen und Tiefen, aber größtenteils gibt es einen ganz einfachen Trend: 6,6 Prozent.
So viel ist die Miete seit 1956 im Durchschnitt jedes Jahr gestiegen. es war wahr nach der Mietpreiskontrolle. Es war während der Tech-Blase im Jahr 2000 nicht ganz richtig, aber es war immer noch irgendwie wahr und wurde danach wieder wahr.
6,6 Prozent sind 2,5 Prozentpunkte schneller als die Inflation, was nicht viel erscheint, aber wenn man es 60 Jahre hintereinander macht, bedeutet das die Immobilienpreise vervierfachen im Vergleich zu allem, was Sie kaufen müssen.
Das ist schlecht. Aber das ist heute SF im Vergleich zu 1956.
Was hat also zu Preiserhöhungen geführt? Das ist der wirklich spannende Teil von Fischers Entdeckung. Bewaffnet mit seinen Daten beantwortete er diese Frage mehr oder weniger. 
Median der monatlichen AngebotsmieteEric Fischer
Dies ist so nah, wie Sie es wahrscheinlich jemals sehen werden eine Antwort auf das Leben, das Universum und alles.
Es ist ein Diagramm, das den Wohnungsmarkt in San Francisco mit nur drei Variablen fast perfekt vorhersagt:
- Die Anzahl der Arbeitsplätze in San Francisco County.
- Die Anzahl der Orte in San Francisco County, an denen Menschen leben können.
- Der Gesamtbetrag, der an alle gezahlt wird, die in San Francisco County arbeiten.
Alles ist in der Formel oben im Diagramm zusammengefasst. Wenn Sie mir die Werte für (1), (2) und (3) oben gegeben haben, könnte ich Ihnen mit verblüffender Genauigkeit vorhersagen, wie viel die durchschnittliche Miete einer 2-Zimmer-Wohnung in San Francisco in dieser Situation kosten wird.
Daraus folgt, wenn wir könnten we Veränderung (1), (2) oder (3), dann könnten wir vielleicht ändern, was es kostet, eine Wohnung in San Francisco zu mieten. So fasst Fischer ein Szenario zusammen, in dem die Wohnungspreise laut seiner Formel um 67 Prozent sinken würden:
Um die Preise um zwei Drittel zu senken, wäre ein Anstieg des Wohnungsangebots um 53 % (200.000 neue Einheiten), ein Rückgang der VPI-bereinigten Gehälter um 44 % oder ein Rückgang der Beschäftigung um 51 % erforderlich.
OK, das würde also bedeuten, San Francisco so erschwinglich zu machen, wie es (sagen wir) Portland für beide wäre das Gehalt aller halbieren , oder die Hälfte davon feuern , oder ermöglichen, dass die Bevölkerung der Stadt schnell um etwa 50 Prozent wächst , auf rund 1,2 Millionen, während die Zahl der Wohneinheiten noch schneller anstieg.
Scheisse.
Aber warte , könntest du sagen. Prag hat etwa 1,2 Millionen Einwohner. Mailand hat etwa 1,2 Millionen Einwohner. Das sind schöne Städte. Es wäre eigentlich in Ordnung, wenn San Francisco zu Prag würde, vor allem, wenn die Preise um zwei Drittel sinken würden.
Das stimmt wohl. Das Problem ist, dass eine schnelle Verlegung nach Prag Tausende von Bauträgern in Konkurs gehen lassen würde, weil (erinnern Sie sich?) .
Denken Sie darüber nach, Tausende von bankrotten Entwicklern mögen für Sie auch nicht schlecht klingen. Aber glauben Sie mir, es klingt schlecht für die Entwickler. Deshalb kann es nie eine Situation geben, in der private Bauherren so viele neue Häuser auf einmal hinzufügen würden – sie würden aufhören zu bauen, lange bevor die Rückkehr ins Paradies stattfinden könnte.
So wie ich es sehe, bleiben uns ein paar interessante Lektionen für San Francisco :
1. Das Hinzufügen neuer Einheiten wird meistens nur halte die Scheiße davon ab, schlimmer zu werden .
1a. Das ist immer noch gut so.
zwei. Mietpreisbremse scheint keine große Ursache des Problems zu sein an sich. Scheiße war vorher schlimm; Scheiße war danach schlecht; Scheiße wurde für den durchschnittlichen Wohnungssuchenden nicht merklich besser oder schlechter, zumindest wenn man 1956 anfängt. (Andererseits passiert etwas Seltsames in Fischers frühen Preisdaten aus den 40er Jahren. Wenn man den Dip von 1950-1960 weglässt bei den Mieten, dann sieht alles vor der Mietpreisbremse 1979 eher wie ein Plateau aus. Hier ist noch einmal seine erste Grafik zur Sicherheit.) 
VPI-bereinigte Angebotsmiete.(Foto: Eric Fischer)
2a. Die Art und Weise, wie die Mietpreiskontrolle von Bedeutung sein könnte indirekt ist, wenn es indirekt zu führt weniger neue Einheiten , zum Beispiel, weil es den Leuten einen Grund gibt, zu protestieren oder zu klagen, um zu verhindern, dass Bauherren kleine alte, mietkontrollierte Gebäude durch große neue marktgerechte Gebäude ersetzen. Was für die armen Leute ziemlich verständlich ist, aber trotzdem ein beschissenes Ergebnis, denn (wie Fischers Formel suggeriert) hält jedes schicke neue Dach die Preise ein bisschen niedrig, weil die Reichen darunter die Mittelschicht nicht verdrängen unter ihren mittelmäßigen Dächern und so weiter, bis jemand in einem Zelt landet.
2b. Dennoch gibt es in diesen Daten kein klares Zeichen dafür, dass die Mietpreisbremse diese zusätzliche wohnungsfeindliche Wirkung auf San Francisco hatte. Nochmal: Scheiße war vorher schlecht. Scheiße war danach schlecht.
3. Die Kosten für die Infill-Entwicklung zu senken, würde helfen, wenn es Möglichkeiten gibt, dies zu tun, ohne andere Dinge zu sehr zu vermasseln.
4. Wenn etwas ist den Wohnungsmarkt davon abzuhalten, genügend neue Häuser für Neuankömmlinge zu bauen , dann muss es wahrscheinlich etwas sein, das um 1960 oder früher angekommen ist.
Ich werde an dieser Stelle aufhören, über San Francisco zu sprechen, weil San Francisco mich deprimiert. Im Grunde denke ich, San Francisco ist am Arsch.
Das ist Scheiße. Es ist ein erstaunlicher Ort. 
Ein Blick aus einem Park in San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper/Flickr)
Stattdessen schließe ich mit einer Lektion für Städte, die schneller Arbeitsplätze und/oder Wohlstand schaffen als Wohnungen, aber noch nicht San Francisco sind: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Vielleicht noch Oakland und Los Angeles und San Diego und DC.
Um Gottes Willen, füge weiterhin Häuser hinzu. Füge weiterhin Häuser hinzu, damit es nicht noch schlimmer wird und du nicht in einem Lose-Lose-Lose-Shitstorm wie San Francisco gefangen bist.
Und während Sie das tun…
Mietkontrolle? Dieser spezielle Mieter ist nervös, aber sicher, probieren Sie es vielleicht aus, solange Sie hart arbeiten, um sicherzustellen, dass er nicht im Weg steht, weitere Häuser hinzuzufügen.
Endlose Ausbreitung? Das hält die Häuser billig (frag einfach Atlanta, Dallas und Phoenix), aber es macht den Planeten kaputt und es scheint uns dicker und einsamer zu machen, und Autos sind teuer. Also vielleicht versuchen Sie es mit Stadthäusern, wenn Sie können. Reihenhäuser sind toll. Cliff und Claire Huxtable lebten in einem Stadthaus. Duplexes sind auch schön. Viele Städte haben es sogar illegal gemacht, diese zu bauen. Das ist verrückt.
Steuern zur Schaffung von öffentlichen oder anderen geförderten Wohnungen? Die Ärmsten werden sich Wohnungen zum Marktpreis nie leisten können, und Menschen in billigen, aber bewohnbaren kleinen Häusern geraten in der Regel in viel weniger Schwierigkeiten als Menschen in Zelten. Also ja, wahrscheinlich ist es eine gute Idee, Steuern zu verwenden, um billige, aber lebenswerte kleine Häuser für arme Menschen zu bauen, und gleichzeitig nach anderen Wegen zu suchen, um Menschen aus der Armut zu helfen.
Massenentlassungen? Nun, anscheinend würden diese die Mieten senken, aber irgendwie glaube ich nicht, dass sie den Bürgermeister wiederwählen würden.
Aber was auch immer du tust, auf jeden Fall kaufen Eric Fischer einen Drink, wenn du ihn siehst. Er hat es sich verdient.
Michael Andersenist Schriftsteller in Portland, Oregon. Er ist’ @andersem auf Twitter.
