Genossenschaften sind die Mittagstische der Schule in New Yorker Immobilien.Illustration von Phil Wrigglesworth Friseur, der zu Ihnen nach Hause kommt
IMit ihrem Ruf (verdient oder nicht) für Opazität, Exklusivität und Umständlichkeit sind Genossenschaften bekanntermaßen die Mittagstische der Mittelschule der New Yorker Immobilien. Und wie es selbst in den am besten regulierten Tween-Trupps passieren wird, musst du manchmal einer Person einfach sagen, dass du keine Freunde mehr sein möchtest.
Mit anderen Worten, vertreiben Sie sie. Es sei nicht einfach, Menschen loszuwerden, sagte Amer Jan, Agent von Citi Habitats, der seit fünf Jahren im Vorstand seines Gebäudes in Kew Gardens tätig ist. Du nimmst das Haus von jemandem mit. Aber manchmal muss es gemacht werden.
Stellen Sie sich zum Beispiel vor, Ihr Nachbar ist ein Hamsterer, der seine Tage damit verbringt, vor dem Fernseher Zigaretten zu rauchen und gelegentlich kleine Hausbrände mit eigenwilligen Aschespritzern zu entfachen. Außerdem haben er und seine Frau einen Bettwanzenbefall, der sich im ganzen Gebäude ausbreitet.
Dies war die Situation in einem Fall, den Steve Wagner, Mitgründer und Partner der Immobilienkanzlei Wagner Berkow, vor einigen Jahren für einen Genossenschaftsvorstand bearbeitete. Er erinnerte sich daran, dass das Gebäude, nachdem ein anderer Bewohner Bettwanzen in seiner Wohnung entdeckt hatte, einen Wanzenspürhund ins Haus brachte, um die Quelle des Befalls ausfindig zu machen.
Dieser Hund fing gerade an, vor [der] Wohnung des Paares Rückwärtssaltos zu machen, und als sie die Tür öffneten, waren [Wanzen] überall, sagte er.
„Ich kenne keine Boards, die da sitzen und sagen: 2W, wir mögen sie nicht, wir werden sie verfolgen. “, sagte Degenshein und sprach von der Aussicht auf eine Überreichung des Koop-Vorstands.
Das Gebäude habe die Eigentümer auf die Brände, die Horten und die Wanzen aufmerksam gemacht und ihnen Anweisungen gegeben, wie sie die Probleme beheben könnten, sagte Wagner. Aber sie haben aus irgendeinem Grund nichts davon getan. Und so leitete der Vorstand ein Gerichtsverfahren ein, um sie rauszuwerfen. Letztlich haben beide Seiten ohne Gerichtsverfahren eine Einigung ausgearbeitet. Das Paar verließ seine Wohnung und das Gebäude verkaufte seine Wohnung innerhalb des Jahres.
In einem anderen Räumungsfall, an dem Wagner arbeitete, schien ein Bewohner aus seiner Wohnung mit Drogen zu handeln. Außerdem ärgerte er seine Nachbarn rund um die Uhr mit Rauch und lauter Musik und soll sogar eine Bewohnerin begrapscht haben, als sie zu ihm ging, um sich zu beschweren. Aber erst als eine Frau behauptete, sie sei in seiner Wohnung (von jemand anderem als dem Eigentümer) vergewaltigt worden, wurde das Gebäude geräumt.
Dieser Fall wurde auch vor Gericht beigelegt, was nach seiner Erfahrung ziemlich typisch ist, sagte Wagner. Wenn Genossenschaften Aktionäre vor Gericht verklagen, tun sie dies in der Regel im sogenannten Pullman-Verfahren, das seinen Namen von . hat 40 W. 67. Straße v. Pullman , eine Gerichtsentscheidung aus dem Jahr 2003, die festlegte, dass Genossenschaften Mieter wegen anstößigem Verhalten ausweisen können.
Ein Fall ereignet sich derzeit in einem Wohngebäude in Midtown South, wo der Vorstand eine Notfallsitzung einberufen hat, um das Fehlverhalten eines seiner Bewohner anzugehen. Der Anwalt des Verwaltungsrats hielt eine Präsentation vor, in der er vorschlug, den Eigentumsmietvertrag des Aktionärs zu kündigen, die Wohnung zurückzubekommen und die Anwaltskosten einzufordern. Der Anwalt zitierte das Verhalten des fraglichen Aktionärs als zunehmend gefährlicher und zeigte Videomaterial und E-Mail-Dokumente und spielte eine Voicemail-Aufnahme als Beweis ab. Der bei der Versammlung anwesende Aktionär konnte sich zwar verteidigen, aber mehr als 90 Prozent der Aktionäre stimmten für die Räumung.
Und obwohl die New Yorker Genossenschaftsgeschichte voller Geschichten über kleinliche Streitereien und Persönlichkeitskonflikte ist, die zu ausgewachsenen Eigentumskriegen ausarten, sagte Dale Degenshein, ein Anwalt für Genossenschaft und Eigentumswohnungen bei Stroock, dass Räumungen in der Regel solche anstößigen Verhaltensweisen beinhalten.
Ich kenne keine Boards, die dort sitzen und sagen: '2W, wir mögen sie nicht, wir werden ihnen nachgehen', sagte Degenshein und sprach von der Aussicht auf eine Überreichung des Koop-Boards. Persönlichkeiten und die Art und Weise, wie Menschen Probleme mit ihren Nachbarn ansprechen, können sich auf inoffizieller Ebene auswirken, wie bei allem. Und es gibt manchmal Anschuldigungen, dass ein Vorstandsmitglied eine persönliche Beschwerde hat, aber Sie haben immer noch leitende Dokumente, die befolgt werden müssen, und andere Personen im Vorstand, die als Kontrollen und Abwägungen fungieren.
Dennoch ist jede Situation, in der eine kleine Gruppe Ihrer Nachbarn ein großes Mitspracherecht über Ihr Schicksal hat, reif für eine Wendung in Richtung Verschwörung. Vor allem, wenn tatsächlich etwas Seltsames vor sich geht.
Die BOND New Yorker Agentin Carole Cusani hat kürzlich eine Freundin beraten, die unerwartet entdeckte, dass sie aus ihrem Gebäude geworfen wurde. Dabei ging es um den Hund der Frau, der vor einigen Jahren einen anderen Bewohner gebissen hatte. Nach diesem Vorfall erhielt sie eine Warnung, die jedoch nicht anhielt, und der Hund biss einige Zeit später einen anderen Besitzer.
Nach dem zweiten Knabbern habe der Vorstand des Gebäudes der Frau gesagt, sie müsse Schritte unternehmen, um die Situation zu heilen, sagte Cusani. Dies beinhaltete, dem Hund, wenn er sich im öffentlichen Raum befand, einen Maulkorb zu legen und ihn mit dem Serviceaufzug anstelle des Hauptpersonenaufzugs zu nehmen.
Und sie schrieb einen Brief, in dem sie sagte, dass sie sich daran halten würde, und sie fing an, dem Hund einen Maulkorb zuzulegen und ihn mit dem Serviceaufzug hinunterzufahren, sagte Cusani. Aber ungefähr einen Monat später erhielt sie aus heiterem Himmel einen Brief vom Anwalt der Genossenschaft, in dem ihr stand, dass ihr eine Räumungsklage zugestellt werde.
Der Brief wurde vom Vorstandsvorsitzenden unterzeichnet und sagte, dass sie sie in etwa zehn Tagen raushaben wollten, sagte sie. Sie konnte es nicht verstehen, weil sie getan hatte, worum sie sie bat. Also rief sie mich in völliger Panik an.
Beim Kontakt mit der Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes erfuhren Cusani und ihre Freundin, dass der Brief angeblich irrtümlich verschickt worden war. Der Vorstandsvorsitzende behauptete unterdessen, keine Kenntnis von dem Verfahren zu haben, obwohl seine Unterschrift auf dem Räumungsbescheid steht, bemerkte Cusani.
Ich weiß nicht, was passiert ist, sagte sie. Aber in der Zwischenzeit gab es fünf Tage, an denen [ihr Freund] ein Wrack war.
ISTAnfang dieses Sommers führte der Braganca einen First-Person-Account des Komikers Bill Dawes, der sagte, seine Genossenschaft habe ihn vertrieben, weil er ein Zimmer in seinem Haus auf Airbnb vermietet hatte. Dies, sagte Dawes, obwohl die Vereinbarung nach dem Mehrfamilienhausgesetz der Stadt legal war und er die Vermietung des Zimmers eingestellt hatte, noch bevor die Genossenschaft ihn dazu aufforderte.
Im Allgemeinen sind nicht autorisierte Untermieten eine großartige Möglichkeit, um aus Ihrem Koop-Gebäude geworfen zu werden.
Laut Dawes war die Abstimmung für seine Räumung fast einstimmig, wobei ein Vorstandsmitglied ihm sagte, dass er nichts über den Fall wisse, sondern nur „die Linie ziehen“ wollte, da er dabei sei, seine Einheit zu verkaufen.
Für manche Ohren mag Dawes‘ Bericht wie ein klassisches Beispiel für die gefürchtete Koop-Vorstandspolitik klingen. (Dawes sagte dem Braganca, dass er derzeit Berufung vor einem Wohnungsgericht einlegt.) Und verglichen mit beispielsweise Drogenhandel und Feuer legen scheint ein kleines Airbnb-Nebengeschäft harmlos genug. Aber Anwalt Wagner sagte, er sei nicht überrascht, dass der Vorstand die Räumung beantragt habe. Kurzfristige Mieten in Wohngebäuden seien ein Sicherheitsrisiko, argumentierte er. Sie haben nicht den zusätzlichen Brandschutz, die Rettungszeichen und die Notbeleuchtung, die Hotels haben.
Im Allgemeinen sind nicht autorisierte Untermieten eine großartige Möglichkeit, um aus Ihrem Koop-Gebäude geworfen zu werden. Kathy Murray von Douglas Elliman sagte, sie kenne mehrere Kunden, die Briefe von ihren Vorständen erhalten haben, nachdem sie ihre Einheiten vermietet hatten, ohne den richtigen Prozess durchlaufen zu haben. Es ist verlockend, eine Abkürzung zu nehmen, da die Genehmigung zur Untervermietung einer Genossenschaft fast genauso mühsam sein kann wie die Genehmigung zum Kauf.
Sie müssen Steuererklärungen, Kontoauszüge, persönliche Referenzschreiben, berufliche Referenzschreiben einreichen, ein Interview führen, alles, sagte Murray.
Tatsächlich sagte Jan von Citi Habitat, dass die einzige Räumung seines Gebäudes während seiner Zeit im Vorstand auf eine nicht autorisierte Untervermietung zurückzuführen war. Der Eigentümer war ausgezogen und mietete die Wohnung, aber anstatt den Standardantragsprozess zu durchlaufen, schickte er dem Vorstand einen handgeschriebenen Brief, in dem er ihnen mitteilte, dass einige Familienmitglieder einziehen würden.
Und sie wollten kein Vorstandsinterview machen, und es gab keine Bewerbung, und so zogen [die Leute] ohne die Zustimmung des Vorstands ein, sagte Jan. Wir hatten nie die Gelegenheit, sie zu [interviewen]. Wir wussten nicht einmal, ob sie eine Familie waren. Unser Verdacht war, dass sie es nicht waren.
Nachdem sich der Eigentümer erneut weigerte, einen ordnungsgemäßen Antrag zu stellen, verklagte ihn das Gebäude und zwang ihn zur Räumung.
Ein anderer Besitzer erwies sich als schwieriger, erinnerte sich Jan. Vor einigen Jahren installierte eine ältere Bewohnerin illegal eine Waschmaschine in ihrer Küche, was zu einem Schimmelproblem führte, das eine bereits bestehende Atemwegserkrankung verschlimmerte, an der sie litt. Sie kam zur Genossenschaft und verlangte, dass sie das Schimmelproblem beheben.
Also sagten wir: ‚O.K., gib uns Zugang zur Wohnung, damit wir jemanden mitbringen können, um den Schimmel zu entfernen‘, sagte Jan. Aber aus Angst, die Waschmaschine zu finden, lehnte sie ab.
Stattdessen rief sie die Stadt an, um sich zu beschweren, und die Stadt schickte einen Inspektor, um die Situation zu untersuchen. Er habe den Schimmel gefunden, aber die Frau habe die Waschmaschine bei seinem Besuch irgendwie versteckt, sagte Jan. Das wurde also nie in Frage gestellt.
Und natürlich soll die Genossenschaft die Wohnung in gutem Zustand halten, also haben wir eine Geldstrafe [von der Stadt] bekommen, sagte er. Es gab also einen Zeitraum von etwa sechs Monaten bis zu einem Jahr, in dem wir hin und her gingen, in dem sie sich ständig über den Schimmel beschwerte, uns aber keinen Zugang zur Wohnung gab. Und wir waren auch fest davon überzeugt, dass wir ihr nicht einfach einen Blankoscheck ausstellen würden [um die Arbeit selbst erledigen zu lassen].
Die Situation löste sich nicht von selbst, bis die Frau zu dieser großartigen Genossenschaft am Himmel zog. Wir haben von der Waschmaschine erfahren, sagte Jan, als wir und ihre Familie nach ihrem Tod in ihre Wohnung gingen.
