Ein Grundriss aus den 1920er Jahren einer Einheit in der 655 Park Avenue. (Mit freundlicher Genehmigung der New York Real Estate Brochure Collection, Avery Architectural and Fine Arts Library, Columbia University) Westworld Staffel 2 Finale erklärt
Grundriss-Porno. Nennen Sie es ein New Yorker-SpecialSchuldgefühle, zumindest wenn es um Immobilien geht. Es gibt nichts Verlockenderes, als die Grundrisse von Luxuswohnungen zu studieren,verfolgen, wie Architekten einst Tausende von Quadratmetern aufgeteilt haben. Wenn es um diese Art von Konstruktion geht – im Gegensatz zu den beengten Wohnungen, in denen der Rest von New York lebt – ist die Platzierung jedes Schlafzimmers, Flurs, Badezimmers, Bibliothek, Dienstmädchenzimmers, Treppenhauses und Foyers sehr wichtig. Wenn Sie es sich nicht leisten können, dort zu leben, können Sie zumindest den Bauplan akribisch überprüfen.
Nirgendwo ist der Grundriss-Porno befriedigender als die Upper East Side, einst Ground Zero für die prominentesten Wohnarchitekten der Stadt, die Gebäude entwarfen, die im Wesentlichen aus gestapelten Villen bestanden. Als jedes Gebäude von den 1910er Jahren im Laufe der 1920er Jahre schnell wuchs, zogen Familien wie die Rockefellers und Astors ein und bewohnten Wohnungen mit bis zu 20.000 Quadratmetern und 37 Zimmern. (Dies waren in der Tat die Spezifikationen von John D. Rockefellers Wohnung im 740 Park, heute eine geschichtsträchtige Genossenschaft an der Upper East Side.) Aber eine Veränderung des Lebensstils seit den 1920er Jahren, ganz zu schweigen von einem aktuellen Luxusmarkt, der von Glasfassaden dominiert wird und offene Grundrisse, hat einen Einfluss auf die klassischen Grundrisse von Kraftwerksgebäuden, die Park und Fifth Avenue säumen.
Mehrfamilienhäuser waren für wohlhabende New Yorker nicht immer die erste Wahl. Tatsächlich mussten Immobilienentwickler sie davon überzeugen, ihre Villen aufzugeben, um dort zu leben. 998 Fifth Avenue, ein 17-Einheiten-Gebäude, das von McKim, Mead and White entworfen wurde, wird laut Carter Horsley, einem ehemaligen Architekturjournalisten und aktuellen Redaktionsleiter der Immobilien-Website, größtenteils dafür verantwortlich gemacht, die Elite der Stadt davon zu überzeugen, dass Wohnungen akzeptable Orte zum Leben sind StadtImmobilie. (Auf der West Side hatten früher die Dakota diese Rolle gespielt.) Diese weitläufigen, eleganten Wohnungen mit Weinstuben, in französischem Nussbaumholz getäfelten Aufzügen, sieben Schlafzimmern und mindestens sechs Dienstbotenzimmern füllten eine Marktlücke: Wohnungen, die den Wohlhabenden angemessen sind, aber ohne den anstrengenden fünfstöckigen Aufstieg, der bei Einfamilienhäusern endemisch ist – und ohne die Kosten für deren Unterhalt.
Bei der Eröffnung von 998 Fifth im Jahr 1912 wurden Wohnungen zu Mieten von bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr angeboten. Sie mieteten schnell und beherbergten Leute wie Murray Guggenheim und eine Enkelin von 20 East End Avenue bietet Grundrisse, die an die der großen Gebäude des frühen 20. Jahrhunderts erinnern.
KommodoreCornelius Vanderbilt. Das Gebäude wurde so beliebt, dass andere Wohngebäude dieses Stils repliziert wurden, sagte Mr. Horsley.
Die Einführung der Luxuswohnung fiel zeitlich mit der Entstehung der Upper East Side als begehrtes Viertel zusammen. Zwischen 1903 und 1913 wurde der alte Bahnhof Grand Central Depot abgerissen und durch den heutigen Grand Central Terminal ersetzt. Der Wechsel von Dampflokomotiven, die lärmend über der Erde verkehrten und viel Land beanspruchten, zu unterirdischen elektrischen Zügen machte die einst unerwünschte Park Avenue frei und wurde zu erstklassigen (und malerischen) Immobilien in New York City.
Und so erlebte New York in den 1920er Jahren einen beispiellosen Boom der Entwicklung von Luxuswohnungen.
Laut Mr. Horsley entstanden in dieser Zeit drei große Wohnarchitekten: J.E.R. Zimmermann, Rosario Candela und Emery Roth. Ihre prachtvollen Wohngebäude an der Upper East Side wirkten von außen oft unscheinbar, aber die Innenräume waren purer Luxus. Während Carpenter den Weg in die Entwicklung von Luxuswohnungen entlang der Fifth Avenue ebnete und Roth sowohl auf der East- als auch auf der West Side Größen entwarf (einschließlich der ikonischen San Remo-Türme im Central Park West), wird Candela oft als Meisterin der Grundrisse.
Candela, der eingewanderte Sohn eines sizilianischen Stuckateurs, zeichnete sich 1927 als Architekt der 960 Fifth Avenue aus – einem Gebäude Die New York Times dann wörtlich genannt…12 Villen, die übereinander gebaut wurden. Eine Wohnung im 10. und einem Teil der 11. Etage enthielt 17 Zimmer, darunter ein zweistöckiges, 60 x 25 Fuß großes Wohnzimmer, das als das großartigste in jeder amerikanischen Wohnung galt.
Bis 1929 arbeitete Candela an 27 verschiedenen Projekten, darunter die ikonischen Wohngebäude 740, 770 und 778 Park. In jedem wurde größtes Augenmerk auf die Grundrisse gelegt, die sich durch Symmetrie, Großzügigkeit, hohe Decken und Licht auszeichnen. Der Grundriss bezog sich auf den Fluss, sagte Mr. Horsley. Wie das Foyer zum Wohnzimmer führt, das mit dem Esszimmer verbunden ist, das von der Küche abgeht, neben der Speisekammer und dann zum Dienstmädchenzimmer.
Der Grundriss bezog sich auf den Fluss, sagte Mr. Horsley. Wie das Foyer zum Wohnzimmer führt, das mit dem Esszimmer verbunden ist, das von der Küche abgeht, neben der Speisekammer und dann zum Dienstmädchenzimmer.
Es gab öffentliche und private Räume – die Wohn- und Esszimmer waren für öffentliche Unterhaltung gedacht, aber die zweckmäßige Küche und die Dienstbotenquartiere waren privat und sollten von Gästen nicht gesehen werden. Ein offenes Esszimmer mit Blick auf die Küche würde als niedrige Klasse gelten, sagte Mr. Horsley.
Bis 1926 New York Times Artikel mit dem Titel New York Now Has Mansions in Flats, beschrieb die Einzigartigkeit von Wohnungen: In den neuesten Genossenschaften gleicht keine Wohnung der anderen… Es ist keine Seltenheit, dass der Käufer den Kauf ablehnt, bis er sicher ist, dass die Vertäfelung seiner Bibliothek Wände können zu der Wohnung, die er in Betracht zieht, entfernt werden. Der Artikel fuhr fort, Mrs. William Vanderbilts Wohnung im 660 Park zu beschreiben: Ihr Salon wird 46 mal 22 Fuß groß sein, ihr Esszimmer fast so groß und ihre Bibliothek 23 Fuß lang und 6 Fuß breit. Umkleidekabinen werden bequem platziert. Das „kleine Haus“ wird mit sieben Hauptschlafzimmern ausgestattet. Eine für Mr. und Mrs. John North Willys entworfene Wohnung in der 820 Fifth versorgte die Kunstsammlung des Paares: Der Salon ist groß genug, um einen Rembrandt, einen Frans Hals, einen Velásquez und andere alte Meister zu beherbergen. Was die Bibliothek betrifft, so sind die Bücherregale in die getäfelten Wände eingelassen und bieten ausreichend Platz für drei Meisterwerke. FOTO: Mit freundlicher Genehmigung von Warburg Realty
Die Wohnungen zeichneten sich durch verschwendeten Platz aus, was besonders große Foyers, Wäscheräume und Vorratskammern bedeutete. Die Apartments im 770 Park hatten einen Raum, in dem Mülleimer mit Dampf gereinigt werden konnten. (Weil eigentlich, warum nicht?) Frederick Peters, Präsident von Warburg Realty und selbsternannter Grundrissfanatiker, lobte die großen, abgerundeten Foyers im 635 und 580 Park. Das Foyer-Erlebnis schafft die Wohnung, sagte er. Statt eines beengten Nichts haben Sie Weite vor sich.
Obwohl es sich nicht in einem Candela-Gebäude befindet, hat das Penthouse in der Fifth Avenue 1107 den Kuchen für luxuriösen verschwendeten Raum genommen. Es wurde für die Getreideerbin Marjorie Merriweather Post Hutton entworfen, die in der Villa lebte, die ersetzt werden musste, um 1107 Fifth zu bauen. Sie verkaufte ihr Haus erst, nachdem ihr versprochen worden war, dass es in den obersten drei Stockwerken des Gebäudes neu gebaut werden würde. Die 54-Zimmer-Wohnung verfügte über eine umlaufende Terrasse, 17 Bäder, zwei Küchen, einen Frühstücksraum, ein holzgetäfeltes Esszimmer für 125 Gäste, ein Silberzimmer, eine Bäckerei, einen Kühlraum für Blumen und Pelze, ein Wäscheraum, ein Weinraum, zwei Garderoben für Damen und Herren, ein Kleiderschrank, ein Spielzimmer und Dutzende von Personalzimmern und Arbeitsräumen für Diener. Das Triplex, ursprünglich eine Mietwohnung, wurde in den 1950er Jahren in sechs Genossenschaftswohnungen aufgeteilt.
Der Crash von 1929 und die daraus resultierende Weltwirtschaftskrise verlangsamten den Luxus-Entwicklungsboom in der Upper East Side. Aber vieles von dem, was damals gebaut wurde, steht noch. Diese Gebäude, von denen einige ursprünglich als Mietwohnungen konzipiert waren, wurden inzwischen alle zu den exklusivsten Genossenschaftsgebäuden der Stadt umgebaut.
Diese Wohnungen werden immer noch zu einem Aufschlag verkauft, sagte Wendy Greenbaum, eine Maklerin bei Warburg, die derzeit eine 11,5-Millionen-Dollar-Kooperation in der 1185 Park Avenue vermarktet. Sie glaubt, dass sich Luxuskäufer oft im Voraus entscheiden, ob sie eine Genossenschaft der alten Welt oder eine neue Eigentumswohnung in einem Luxus-Wolkenkratzer wollen. Genossenschaften sind nicht so teuer wie Eigentumswohnungen, und dieser Unterschied spiegelt die Art des Eigentums wider, sagte sie. (Laut CityRealty gibt es derzeit 294 Genossenschaften mit drei oder mehr Schlafzimmern auf dem Markt in der Upper East Side mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 6,3 Millionen US-Dollar. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen an der Upper East Side mit drei oder mehr Schlafzimmern liegen durchschnittlich bei 6,6 Millionen US-Dollar .)
Koop-Käufer müssen sich auch den Elite-Koop-Vorständen der Upper East Side stellen, die dafür bekannt sind, potenzielle Käufer abzulehnen (siehe Soziale Angst, Seite 38). 740 Park, berühmt für seine Milliardärsbewohner, hat Barbra Streisand und Barbara Walters abgelehnt. Genossenschaftsgebäude haben auch viel strengere Nachverkaufsregeln als Eigentumswohnungen – darunter Einschränkungen für Renovierungen. Sie kaufen sich einen Lebensstil ein, sagte Corcoran-Broker Tom DiDomenico, der derzeit eine 7,25-Millionen-Dollar-Kooperation in der 1120 Fifth Avenue vermarktet.
Und doch sind diese prächtigen Residenzen oft renovierungsbedürftig – die Lebensgewohnheiten und -bedürfnisse haben sich im letzten Jahrhundert sicherlich geändert. Es sei fast selbstverständlich, dass sie renovieren, sagte Frau Greenbaum über die heutigen Käufer. Die Unterscheidung zwischen privatem und öffentlichem Raum stehe nicht mehr im Vordergrund – Käufer bevorzugen offenere Grundrisse mit barrierefreien Küchen, so die beiden Makler. Dienstbotenquartiere haben keine hohe Priorität mehr. In der Wohnung, die Frau Greenbaum im Park 1185 vertritt, opferten die Eigentümer ein Dienstmädchenzimmer, um die Küche zu erweitern und neu zu positionieren. Käufer neigen auch dazu, mehr oder größere Bäder zu wünschen, als im ursprünglichen Grundriss angeboten. Im 1185 Park kombinierten dieselben Besitzer zwei kleinere Badezimmer zu einem großen Hauptbad.
Käufer sind oft überrascht, wie schwierig es sein kann, diese Genossenschaftswohnungen zu renovieren, sagte Greta Weil, Partnerin bei Weil Friedman Architects, einem Büro mit Sitz in der Upper East Side. Komplett offene Grundrisse sind in diesem Quartier fast unmöglich.
Aber genau das zu bekommen, was Sie wollen, ist selten. Käufer sind oft überrascht, wie schwierig es sein kann, diese Genossenschaftswohnungen zu renovieren, sagte Greta Weil, Partnerin bei Weil Friedman Architects, einem Büro mit Sitz in der Upper East Side. Völlig offene Grundrisse seien in dieser Nachbarschaft fast unmöglich, sagte sie. Beschränkungen der Zusammenarbeit, kombiniert mit Sanitärkonfigurationen alter Gebäude und solche absichtlichen ursprünglichen Grundrisse, sind allesamt Herausforderungen, bemerkte sie. Wir versuchen, Modernisierungen mit der Schönheit des ursprünglichen Layouts zu mildern.
Heutige Entwickler, die die Pracht der alten Grundrisse mit Modernisierungen kombinieren, bedienen eher die Nachfrage. Als 2012 eine Eigentumswohnung mit 30 Einheiten in der 135 East 79th Street auf den Markt kam, schnappten sich Käufer schnell Einheiten mit Grundrissen, die an Candelas erinnerten: mehrere Schlafzimmer, geräumige Wohnzimmer, lange Flure. Bevor wir mit dem Bauen begannen, haben wir unsere Freunde interviewt, von Anfang 30 bis zu leeren Nestern, sagte Thomas Brodsky, Direktor der Brodsky-Organisation, dem Entwickler des Gebäudes. Wir wollten wissen, ob sie das klassische oder das offene Layout bevorzugen. Wir fanden, dass ihre Antworten eine ausgewogene Mischung waren. FOTO: Mit freundlicher Genehmigung der Corcoran Group
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Brodsky ging also Kompromisse ein und bot klassische Grundrisse mit speziellen Räumen für formelle Unterhaltung auf der Ostseite des Gebäudes und modernen Grundrissen mit offenen Räumen und Wohnküchen auf der Westseite. (Einige Einheiten mit klassischem Layout verwendeten eine moderne Variante der Idee des verschwendeten Raums mit einem Spülbecken zum Schneiden von Blumen oder Platz für einen Spiegel und einen Schreibtisch neben der Gästetoilette.)
Der in Manhattan ansässige Entwickler Corigin konzentriert sich auch auf klassisches Design in der 20 East End Avenue, einer 18-stöckigen Wohnung mit 43 Einheiten, die derzeit in einem ansonsten zurückhaltenden Viertel gebaut wird. Bei unserer Recherche haben wir festgestellt, dass diese Carpenter- und Candela-Gebäude immer noch einen hohen Quadratmeterpreis erzielen, selbst wenn sie renoviert werden müssen, sagte Edward Baquero, Präsident von Corigin. Die Firma stellte Robert A.M. Stern, dessen Ästhetik sich dezidiert der Klassik zuwendet (15 unter anderem Central Park West und 30 Park Place), um Wohnungen mit zwei bis sechs Schlafzimmern, großen Foyers, privaten Terrassen, Kaminen und Butlers Pantries zu schaffen. Die Preise für eine Einheit mit vier Schlafzimmern liegen derzeit bei bis zu 12 Millionen US-Dollar.
Das Ausstattungspaket des Gebäudes zielt darauf ab, eine Clubumgebung zu schaffen, sagte Herr Baquero. In einer 20-Zimmer-Wohnung im 120 East End gab es einen Ballsaal, eine Bibliothek, ein Musikzimmer, ein Billardzimmer und einen Weinkeller, sagte er. Das wollten wir nachbilden, aber als gemeinsames Element für Wohnungseigentümer, das vom Gebäude gepflegt wird. Es wird auch ein Gated geben Kutsche Eingang, der in einen Autohof mit einer gepflasterten Straße führt.
Herr Baquero nannte den Designprozess mit Herrn Stern streng, aber es tut ihm nicht leid, dass sie sich entschieden haben, ihn zu übernehmen. Man weiß es einfach, wenn man diese 20er-Jahre-Wohnungen betritt, sagte er. Es ist subtil und niemand weiß warum, aber es fühlt sich großartig an. Es gibt eine Wärme und Eleganz, die es wie zu Hause fühlen lässt.
Er fuhr fort und klang wie jeder New Yorker, der sich in die großartige Architektur von einst verliebt hat: Was heute in Massenproduktion produziert wird, hat dieses Gefühl einfach nicht mehr.
